La déclaration d’impôt est une démarche administrative que chaque contribuable doit effectuer annuellement. Pour les propriétaires immobiliers, qu’ils soient personnes physiques ou personnes morales, plusieurs obligations spécifiques doivent être prises en compte. Découvrons ensemble ces différentes obligations déclaratives et comment s’y conformer de manière optimale.
Obligations générales pour les propriétaires immobiliers
Pour commencer, il est essentiel de comprendre que tous les propriétaires immobiliers, qu’ils soient personnes physiques (particuliers) ou personnes morales (entreprises, associations, etc.), ont la responsabilité de déclarer leurs revenus fonciers. Cette obligation déclarative concerne :
- L’ensemble des biens immobiliers détenus, qu’ils soient résidentiels, commerciaux ou industriels ;
- Les revenus locatifs perçus au cours de l’année précédente ;
- Les charges engagées dans le cadre de l’exploitation des biens immobiliers (travaux, entretien, etc.).
Déclaration des revenus fonciers
La première étape consiste donc à remplir le formulaire dédié aux revenus fonciers (n°2044). Celui-ci permet de détailler les différents montants perçus et charges déductibles liées à l’exploitation de vos biens immobiliers. Il sera nécessaire d’inclure :
- Les loyers perçus, y compris les avances et arriérés ;
- Les charges récupérables auprès des locataires (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien des parties communes, etc.) ;
- Les dépenses engagées pour générer ou conserver ces revenus fonciers (frais d’administration et de gestion, assurance, frais de procédure, etc.).
Régimes d’imposition applicables aux revenus fonciers
En fonction du montant de vos revenus fonciers et de votre situation personnelle, deux régimes d’imposition peuvent être appliqués :
- Le régime micro-foncier : il s’adresse aux propriétaires dont les revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué sur vos recettes locatives, sans distinction de charges.
- Le régime réel : il concerne les autres propriétaires, dont les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € annuels, ainsi que ceux qui choisissent volontairement ce régime. Ici, chaque charge déductible doit être justifiée et reportée dans la déclaration.
Comment optimiser ses obligations déclaratives ?
Dans le cas du régime réel, il convient de bien anticiper et organiser ses dépenses liées à la gestion des biens immobiliers. En effet, certaines charges peuvent être reportées d’une année sur l’autre :
- Les travaux d’entretien et de réparation non réalisés en fin d’année peuvent être engagés dès le début de l’année suivante ;
- Il est possible de reporter les déficits fonciers générés par les charges déductibles pendant une période de 10 ans.
Ainsi, en tenant compte de ces éléments, les propriétaires pourront adapter leur stratégie fiscale afin d’optimiser leurs obligations déclaratives et bénéficier des avantages potentiels offerts par l’administration fiscale.
Exonérations et abattements spécifiques aux propriétaires immobiliers
En plus des régimes d’imposition présentés ci-dessus, certains dispositifs spécifiques permettent aux propriétaires immobiliers de bénéficier d’exonérations ou d’abattements sur leurs revenus fonciers. Parmi les principaux, citons :
LMNP et LMP : Loueur en Meublé Non Professionnel et Professionnel
Ces deux statuts permettent de profiter d’un régime fiscal avantageux pour les locations meublées. Dans le cas du LMNP, un abattement forfaitaire de 50 % (micro-BIC) s’applique sur les loyers perçus si ceux-ci n’excèdent pas 72 600 € par an. Pour le statut de LMP, les revenus locatifs sont imposés selon le régime réel, mais avec des avantages supplémentaires en matière de déficits fonciers et d’exonération de plus-values immobilières.
Dispositifs de défiscalisation immobilière
Plusieurs dispositifs encouragent l’investissement immobilier locatif, en offrant des réductions d’impôt aux propriétaires qui s’engagent à louer leurs biens dans certaines conditions :
- Loi Pinel : pour les investissements locatifs dans le neuf, avec un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans ;
- Loi Malraux : pour la réhabilitation de biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers anciens dégradés ;
- Monuments historiques : pour les propriétaires de biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire, qui entreprennent des travaux de restauration.
Pour optimiser au mieux sa situation fiscale en tant que propriétaire immobilier, il est donc important de bien connaître ces différents dispositifs et leurs conditions d’éligibilité, afin de profiter au maximum des avantages prévus par la législation.
